La nueva Ley de Alquileres 27.551 (NLA) limita la libertad de contratación prevista en el Código Civil y Comercial argentino (CCCN), en el contexto de un sector inmobiliario en crisis, con propietarios y arrendatarios afectados en sus márgenes e ingresos por la pandemia.
La pandemia del Covid-19 profundizó esta situación, lo que motivó la promulgación de normas de emergencia en marzo de 2020 (Decreto 320/2020), que disponía principalmente el congelamiento de rentas, prórroga de contratos y suspensión de desalojos por 6 meses. Ante este delicado escenario que atraviesa el sector, la NLA regula numerosos elementos esenciales de la relación locativa que no pueden dejarse de lado por acuerdo entre las partes.
Las principales obligaciones derivadas de un contrato de alquiler de vivienda son esencialmente dos: que el locador entregue el inmueble objeto del contrato al locatario por un tiempo determinado (art. 1200 CCCN), y en vista de ello, el locatario debe pagar el precio del alquiler convenido (art. 1208 CCCN).
La NLA incidió en estas dos variables, ampliando el plazo mínimo de contratación (art. 1198 CCCN) y regulando el mecanismo de ajuste de precios (art. 14 NLA). Estos dos elementos, sumados a la regulación del depósito (art. 1196 CCCN) y la garantía (art. 13 NLA) que debe aceptar el locador, y la obligación de declarar el contrato a la AFIP (art. 16 NLA) tienen entidad para alterar la ecuación económica del contrato, y reducir los incentivos para contratar por el lado de la oferta.
Así, la forma de contrarrestar estos desincentivos podría ser aumentando el precio del alquiler al inicio de la relación, lo que repercute en los costos de entrada del inquilino (depósito y garantía). Lo contrario al fin perseguido.